Como declarar venda de imóvel de posse e compra com matrícula no IR

Contribuintes que venderam um imóvel de posse e adquiriram outro com matrícula em 2023 devem prestar atenção à forma correta de informar essas transações na declaração do Imposto de Renda 2025. O procedimento envolve o uso do Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP 2024) e a inclusão dos dados na ficha “Bens e Direitos” do sistema da Receita Federal.

A venda de um imóvel de posse exige apuração do ganho de capital, mesmo que o bem não tenha matrícula registrada. Já a aquisição de um novo imóvel deve ser detalhada conforme as regras atuais, com informações completas sobre o bem adquirido.

Como declarar a venda de imóvel de posse no IR 2025

Apesar de não possuir matrícula no cartório de registro de imóveis, um bem de posse deve ser informado na declaração do Imposto de Renda, especialmente quando ocorre sua venda.

O primeiro passo é utilizar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP 2024). Nele, o contribuinte deve registrar a transação de venda, informando:

• Data da operação;
• Valor de aquisição e de venda;
• Despesas com benfeitorias ou corretagem (se houver);
• Percentual de propriedade;
• Documentos que comprovem a posse, como contratos ou recibos.

Após o preenchimento, o programa gerará um arquivo que deve ser importado para o programa da Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF). A venda será automaticamente incluída na aba “Ganhos de Capital”.

Aquisição do novo imóvel com matrícula: onde e como declarar

A compra do novo imóvel com matrícula deve ser registrada diretamente na ficha “Bens e Direitos” da declaração do IR.

O contribuinte deve selecionar o grupo “01 – Bens Imóveis” e escolher o código específico para o tipo de bem adquirido (por exemplo, 11 para apartamento, 12 para casa, entre outros).

Os dados informados devem incluir:

• Endereço completo;
• Número da matrícula e nome do cartório;
• Data da aquisição;
• Valor pago;
• Forma de pagamento (à vista ou financiado);
• CPF ou CNPJ do vendedor.

Como funciona a isenção do ganho de capital na compra de novo imóvel

A Receita Federal permite isenção de imposto sobre o ganho de capital obtido com a venda de imóvel residencial, desde que o contribuinte utilize esse valor, no prazo de até 180 dias, para adquirir outro imóvel residencial no país.

Para garantir o benefício:

• A compra do novo imóvel deve ocorrer no prazo estipulado;
• O imóvel vendido deve ser o único do contribuinte nos últimos cinco anos;
• A opção pela isenção deve ser feita no GCAP no momento do preenchimento da venda.

Caso o contribuinte utilize parte do valor e o restante fique sem reinvestimento, o ganho proporcional será tributado.

Documentos essenciais para comprovação das operações

A fim de evitar problemas com a Receita Federal e facilitar a comprovação em caso de fiscalização, o contribuinte deve manter organizados os seguintes documentos:

• Contrato de compra e venda ou recibo de posse;
• Escritura e matrícula do imóvel novo;
• Comprovantes de pagamentos (transferência bancária, recibos, boletos);
• Comprovantes de despesas com corretagem, ITBI e escritura;
• Declarações anteriores (caso o bem já estivesse registrado).

Manter esses documentos por, no mínimo, cinco anos é recomendado, pois esse é o prazo em que a Receita pode solicitar comprovações.

Impactos para o planejamento contábil e fiscal

Para contadores, consultores tributários e profissionais da área contábil, é essencial orientar seus clientes sobre a correta declaração de transações imobiliárias. A venda de imóvel sem matrícula pode levantar dúvidas quanto à regularidade da posse, exigindo atenção especial na apuração e nos documentos anexados.

Além disso, a aplicação da isenção sobre ganho de capital representa uma oportunidade de economia fiscal que não deve ser desperdiçada por falta de informação.

Declarar corretamente a venda de um imóvel de posse e a aquisição de um novo com matrícula é essencial para evitar problemas com o Fisco e garantir o aproveitamento de benefícios fiscais, como a isenção de ganho de capital.

O uso do GCAP 2024 e a correta inclusão das informações na declaração do IRPF 2025 são etapas obrigatórias. Contadores devem orientar seus clientes sobre as exigências legais, a organização documental e os prazos envolvidos. A transparência e a atenção aos detalhes garantem uma declaração segura e em conformidade com as normas da Receita Federal.